{"id":174,"date":"2023-06-26T08:02:43","date_gmt":"2023-06-26T08:02:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asesoriaasecot.com\/?p=174"},"modified":"2023-06-26T08:02:43","modified_gmt":"2023-06-26T08:02:43","slug":"nueva-ley-hipotecaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asesoriaasecot.com\/gl\/nueva-ley-hipotecaria\/","title":{"rendered":"NUEVA LEY HIPOTECARIA"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">El pasado&nbsp;<strong>16 de Junio de 2019<\/strong>&nbsp;entr\u00f3 en vigor la nueva Ley de cr\u00e9dito inmobiliario, m\u00e1s conocida como la&nbsp;<strong>Ley Hipotecaria<\/strong>, convirti\u00e9ndose as\u00ed Espa\u00f1a en el \u00faltimo pa\u00eds de Europa en aplicar esta directiva comunitaria.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Podemos destacar&nbsp;<strong>10 puntos<\/strong>&nbsp;que nos ayudar\u00e1n a conocer las modificaciones que esta Ley ha sufrido en su \u00faltima actualizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. NUEVO REPARTO DE LOS GASTOS DE HIPOTECA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lo m\u00e1s medi\u00e1tico de la Ley reguladora de los Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario aprobada por el Congreso de los Diputados es el nuevo reparto de los gastos de constituci\u00f3n de las hipotecas, es decir, de aquellos que hay que abonar por la escrituraci\u00f3n y registro del pr\u00e9stamo. Veamos qui\u00e9n paga qu\u00e9 con la nueva ley:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>A pagar por el banco<\/strong>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;<strong>A pagar por el cliente<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 La gestor\u00eda<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 El registro&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;&nbsp;\u2022 La tasaci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 La notar\u00eda&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;&nbsp;\u2022 Su copia de la escritura<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 El IAJD<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Su copia de la escritura<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si se produce una subrogaci\u00f3n de acreedor para traslada la hipoteca a otro banco, el nuevo banco tiene que pagarle una compensaci\u00f3n al antiguo, que es la parte proporcional a los gastos de constituci\u00f3n que se abonar\u00edan por el importe pendiente.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. MAYOR PROTECCI\u00d3N AL CONSUMIDOR<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">La principal raz\u00f3n por la que se elabor\u00f3 esta normativa fue la orden de la Uni\u00f3n Europea de aplicar una directiva que aumenta la protecci\u00f3n a los consumidores. Pero adem\u00e1s de las medidas que las Cortes espa\u00f1olas est\u00e1n obligadas a establecer, se a\u00f1aden otras que son bastante interesantes.<\/h4>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>M\u00e1s informaci\u00f3n para el futuro hipotecado. El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas, recogidas en la Ficha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada (FEIN), un documento que tiene car\u00e1cter de oferta vinculante durante un m\u00ednimo de 10 d\u00edas. Paralelamente, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), en la que se explican de manera gen\u00e9rica cu\u00e1les son las cl\u00e1usulas o elementos m\u00e1s relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habr\u00eda que pagar en varios escenarios.<\/li>\n\n\n\n<li>Visita previa obligatoria al notario: tanto los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tienen que pasar por la notar\u00eda al menos un d\u00eda antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. El notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentaci\u00f3n mencionada antes.<\/li>\n\n\n\n<li>Los notarios y los registradores no podr\u00e1n escriturar o inscribir cl\u00e1usulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.<\/li>\n\n\n\n<li>Las cl\u00e1usulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria, se declarar\u00e1n nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ning\u00fan plazo de prescripci\u00f3n para poder denunciar su abusividad.<\/li>\n\n\n\n<li>Las quejas y reclamaciones relacionadas con los pr\u00e9stamos hipotecarios se tramitar\u00e1n a trav\u00e9s de una nueva entidad de resoluci\u00f3n de litigios de consumo e el sector financiero. Sin embargo, esta agencia todav\u00eda no ha empezado a funcionar, as\u00ed que hasta entonces el Servicios de Reclamaciones del Banco de Espa\u00f1a se encarga de estas gestiones.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tambi\u00e9n se especifica que la pol\u00edtica de remuneraciones de los bancos a sus empleados no puede ligar el salario con el n\u00famero de pr\u00e9stamos hipotecarios concedidos ni puede provocar que no se estudien las solicitudes adecuadamente.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><\/h4>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. LA AMORTIZACI\u00d3N ANTICIPADA, M\u00c1S BARATA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">La llamada comisi\u00f3n o compensaci\u00f3n por amortizaci\u00f3n anticipada, ya sea parcial o total, se abarata. Adem\u00e1s, s\u00f3lo se puede cobrar si al banco se le genera una p\u00e9rdida financiera. Los l\u00edmites son distintos dependiendo de si la hipoteca es variable o fija:<\/h4>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>En una hipoteca variable, la comisi\u00f3n m\u00e1xima puede ser una de estas dos opciones (a pactar entre banco y cliente):<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;o 0,25% solo durante los primeros tres a\u00f1os de vida del contrato.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;o 0,15% solo durante los primeros cinco a\u00f1os del plazo del&nbsp;pr\u00e9stamo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;o Pasados esos tres o cinco a\u00f1os, la comisi\u00f3n es del 0%.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>En una hipoteca fija, la compensaci\u00f3n puede alcanzar los siguientes l\u00edmites:<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;o 2% durante los primeros 10 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;o 1,5% durante el resto del plazo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entre el banco y el cliente se puede pactar un plazo m\u00e1ximo de un mes para comunicar la intenci\u00f3n de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de entonces, la entidad tiene un m\u00e1ximo de tres d\u00edas h\u00e1biles para facilitar toda la informaci\u00f3n necesaria para evaluar esta opci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>4. INCENTIVOS PARA PASARSE AL TIPO FIJO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Ya lo dijo el ex-ministro Luis de Guindos hace casi dos a\u00f1os: \u00abQue haya tantas hipotecas ligadas al eur\u00edbor puede ser contraproducente\u00bb. Por ello, en la ley nueva se abarata el paso del tipo variable al fijo, ya se realice mediante una novaci\u00f3n (un pacto con la propia entidad) o una subrogaci\u00f3n de acreedor para irse a otro banco. As\u00ed, la comisi\u00f3n m\u00e1xima que se puede cobrar en este caso es del 0.15%, aplicable \u00fanicamente si el cambio se produce durante los primeros tres a\u00f1os del plazo del pr\u00e9stamo.<\/h4>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><\/h4>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><\/h4>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>5. M\u00c1S LIBERTAD PARA CAMBIARSE DE BANCO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Es una de las medidas m\u00e1s llamativas de la ley. En el proceso de una subrogaci\u00f3n, si nuestra entidad vigente hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurr\u00eda antes. Es decir, tenemos libertad para elegir el banco que consideremos m\u00e1s apropiado.<\/h4>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><\/h4>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>6. M\u00cdNIMO DE 12 IMPAGOS PARA QUE SE EMBARGUE LA CASA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Esta es una de las medidas estrella de la Ley reguladora de Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario. El art\u00edculo que regula la cl\u00e1usula de vencimiento anticipado, que es la que los bancos aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado, establece unos requisitos m\u00e1s estrictos para poder activarla.<\/h4>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">En concreto, el banco no puede iniciar el proceso de ejecuci\u00f3n hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes l\u00edmites:<\/h4>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.<\/li>\n\n\n\n<li>Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7% mientras que las mensualidades en demora m\u00ednimas son 15.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>7. L\u00cdMITES A LOS PRODUCTOS VINCULADOS<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Este es, seguramente, uno de los puntos peor comprendidos del proyecto de ley hipotecaria. La normativa proh\u00edbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de cr\u00e9dito, etc. Sin embargo, s\u00ed permite las combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el inter\u00e9s a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Adem\u00e1s, la prohibici\u00f3n de las ventas vinculadas prev\u00e9 dos excepciones:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Los bancos s\u00ed pueden exigir que se contrate un seguro de hogar y\/o un seguro de vida o de protecci\u00f3n de pagos. Eso s\u00ed, el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el inter\u00e9s por ello.<\/li>\n\n\n\n<li>Tambi\u00e9n pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestren que benefician al cliente. Se da al Banco de Espa\u00f1a la potestad de decidir qu\u00e9 servicios se incluyen dentro de esa categor\u00eda.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En cuanto a las ventas combinadas, para que el cliente pueda comparar precios adecuadamente, se obliga a las entidades a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificaci\u00f3n y otra sin ella.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>8. SUELO DEL 0% POR DEFECTO<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En la nueva regulaci\u00f3n de las hipotecas se proh\u00edbe espec\u00edficamente&nbsp;la aplicaci\u00f3n de un inter\u00e9s m\u00ednimo en las hipotecas variables. Por lo tanto, los bancos no pueden volver a incorporar nunca m\u00e1s las conocidas cl\u00e1usulas suelo y tampoco se les permite considerar un eur\u00edbor al 0% cuando este cotice en negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo m\u00ednimo del 0% para todos los pr\u00e9stamos hipotecarios.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>9. SE REGULAN LAS HIPOTECAS MULTIDIVISA<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Las hipotecas multidivisa, es decir, pr\u00e9stamos concedidos en otras monedas, tambi\u00e9n tienen su protagonismo en la nueva ley. Los titulares de estos productos tienen el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran. Adem\u00e1s, los bancos deben informar peri\u00f3dicamente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro y, en caso de no existir un l\u00edmite sobre ese riesgo, en la FEIN tiene que inclu\u00edrse c\u00f3mo aumentar\u00edan la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuaci\u00f3n del 20%.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Otro punto interesante sobre la regulaci\u00f3n de estas hipotecas es que, si no se cumplen las exigencias mencionadas, el contrato se considerar\u00e1 nulo. En consecuencia, el titular podr\u00e1 exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de m\u00e1s con la otra moneda.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>10. MAS REGULACIONES PARA LOS INTERMEDIARIOS FINANCIEROS<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En la nueva ley hipotecaria tambi\u00e9n se dedica un cap\u00edtulo entero a los intermediarios financieros (tambi\u00e9n llamados br\u00f3kers inmobiliarios) y a los prestamistas privados. Veamos cu\u00e1les son los puntos m\u00e1s destacados de este apartado:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Creaci\u00f3n de un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de Espa\u00f1a y por las Comunidades Aut\u00f3nomas (s\u00f3lo para aquellos que operen \u00fanicamente a nivel regional).<\/li>\n\n\n\n<li>Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso si quieren operar en Espa\u00f1a.<\/li>\n\n\n\n<li>Su remuneraci\u00f3n debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca. Dicho de otra manera, no se puede ocultar la comisi\u00f3n por intermediaci\u00f3n fuera del c\u00e1lculo de la TAE.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La actividad de estas agencias y compa\u00f1\u00edas ser\u00e1 supervisada por el Banco de Espa\u00f1a, aunque las que s\u00f3lo trabajen en una regi\u00f3n concreta estar\u00e1n controladas por la comunidad aut\u00f3noma correspondiente.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El pasado&nbsp;16 de Junio de 2019&nbsp;entr\u00f3 en vigor la nueva Ley de cr\u00e9dito inmobiliario, m\u00e1s conocida como la&nbsp;Ley Hipotecaria, convirti\u00e9ndose as\u00ed Espa\u00f1a en el \u00faltimo pa\u00eds de Europa en aplicar esta directiva comunitaria. Podemos destacar&nbsp;10 puntos&nbsp;que nos ayudar\u00e1n a conocer las modificaciones que esta Ley ha sufrido en su \u00faltima actualizaci\u00f3n. 1. 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